Seconde vie d’une résidence HLM

A Balma (31), la résidence Noncesse est un vaste ensemble construit dans les années 60, qui regroupe 36 bâtiments en R+4, et deux tours en R+7. Le bailleur social Patrimoine SA a lancé en 2019 un ambitieux programme de requalification, dont l’une des priorités a été l’amélioration de la performance énergétique des 373 logements. « L’objectif a été de conserver les qualités des appartements, traversants et dotés de belles surfaces habitables, en leur amenant les qualités du neuf en termes de confort thermique et de maîtrise des consommations, résume Aurélie Fournier, chargée d’opérations Patrimoine au sein de Patrimoine SA. On donne ainsi une seconde vie à la résidence, tout en améliorant la vie quotidienne des locataires. »

Une régulation plus fine des consommations

Le changement des équipements techniques a été un premier chantier. Les chauffe-eau individuels ont été remplacés par des modules thermiques d'appartement (MTA) qui permettent la régulation et l'individualisation des charges de chaleur pour l'eau chaude et le chauffage, en complément de la réfection complète de la chaufferie collective, maintenant équipée de deux chaudières à condensation. De nouveaux radiateurs équipés de robinets thermostatiques, et de thermostats programmables pour mieux contrôler les températures de consignes, ont également été installés. En parallèle, Patrimoine SA a organisé des ateliers avec les locataires pour les sensibiliser à la maîtrise des consommations énergétiques. « Tout ce qui a été engagé sert l’objectif d’une baisse des factures pour nos locataires », pointe Aurélie Fournier. Menée dans le cadre du référentiel BBC Rénovation, cette réhabilitation a permis d’aboutir à une CEP consommation d’énergie primaire à 82 kWh/m²/an, correspondant à une étiquette B sur le DPE.

Une enveloppe renforcée

Le renforcement de l’enveloppe du bâtiment contribue aussi à l’amélioration de la performance énergétique. L’isolation a concerné les toitures terrasses (avec reprise de l’étanchéité), les planchers bas des appartements situés au-dessus de locaux non chauffés (caves, parties communes) et bien sûr les murs avec une isolation thermiques par l’extérieur (ITE). Cette dernière a été réalisée intégralement en laine de roche, le matériau optimal en termes de sécurité incendie, sur des épaisseurs allant jusqu’à 190 mm en façade principale (R = 5,27) et 140 mm pour les murs pignons (R = 4). En parallèle de ce renforcement de l’enveloppe, des VMC hygroréglables ont été mises en place dans les appartements, pour assurer aux locataires une qualité de l’air intérieur optimale.

Création de balcons et d’ascenseurs

La réhabilitation a aussi été l’occasion de repenser totalement le cadre de vie des habitants. Au sein du groupement de conception-réalisation mené par Bouygues Bâtiment, l’agence d’architecture A&B Architectes a proposé de créer des balcons pour 160 logements qui en étaient dépourvus. « Les travaux ont été lancés juste après la crise sanitaire, qui a mis en évidence le besoin d’espaces extérieurs », relève Loïc Jan, architecte et co-gérant de l’agence A&B PMCR. Dans les deux tours de la résidence, les logements qui étaient déjà pourvus de loggias ont été équipés de claustras pour offrir de l’intimité et de l’ombrage aux occupants

L’accessibilité a été un autre enjeu. Au pied des immeubles en R+4, où des marches gênaient les déplacements, les travaux ont permis l’installation soit de rampes (pour les 11 bâtiments où ont été installés des balcons) soit d’ascenseurs (pour les 25 autres). De façon générale, tous les logements en rez-de-chaussée sont désormais facilement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Au final, toutes les façades accueillent désormais des équipements (balcons ou ascenseurs) qui n’existaient pas avant la rénovation. « Ces nouvelles surfaces renforcent le séquençage de l’ensemble immobilier et apportent une nouvelle matérialité à la résidence, avec des claustras en bois pré grisés qui rythment et accompagnent le traitement thermique des façades », pointe l’architecte Loïc Jan.

La façade, un élément d’identité des bâtiments

L’ITE réalisée en façade a aussi contribué à repenser totalement l’écriture architecturale de la résidence. Jusque-là les 38 bâtiments étaient traités dans la même teinte, plutôt terne. La proposition de l’agence A&B Architectes a été de créer un séquençage qui décline trois couleurs sur les éléments de la façade : murs, encadrements des fenêtres et, le cas échéant, balcons ou ascenseurs. « Chaque bâtiment dispose de sa propre combinaison de couleurs. On sort de la vision d’un ensemble uniforme, pour aller sur une identité propre à chacun des immeubles », se félicite l’architecte Loïc Jan. La nuit, les signalétiques d’adressage installées devant les halls s’éclairent, pour mieux différencier les bâtiments et guider les habitants ou visiteurs.

Une finition coordonnée pour assurer la qualité

Vu l’importance donnée à la façade, la mise en œuvre de l’ITE a fait l’objet d’un soin particulier. Au sein du groupement, ce lot a été répartie entre deux entreprises, dont le spécialiste toulousain Géo Environnement, qui a mis en œuvre la solution StoTherm Mineral de Sto, avec l’assistance du service technique de Sto. « Les défis techniques ont d’abord porté sur la planéité de l’isolant, sur une façade qui comportait jusque-là des reliefs et des retraits : à certains endroits, il a fallu composer avec plusieurs épaisseurs de panneaux pour créer un support homogène », rapporte Yolande Moro, responsable du bureau d’étude de Géo Environnement. La finition a été réalisée avec l’enduit organique Stolit K, dans un grain de 1,5 mm. Originalité du chantier, les 14 compagnons mobilisés par Géo Environnement sur le chantier ont réalisé le talochage de concert, niveau par niveau, regroupés sur le même plateau d’échafaudage. « Cette technique demande une organisation de chantier très rigoureuse, mais elle permet une application de l’enduit et une qualité de finition, sans spectre », pointe Yolande Moro.

De nouvelles valeurs d’usage

Cette requalification globale est perçue par les acteurs du projet comme une vraie réussite. « On n’est pas seulement dans un renouvellement d’image, mais dans la création de nouvelles valeurs d’usages pour les locataires, avec les balcons, la mise en accessibilité notamment », retient l’architecte Loïc Jan. « Par son ampleur et sa complexité, cette opération en site occupé est une réussite qui dépasse le seul cadre bâti pour contribuer pleinement à la requalification et à la dynamique d’un quartier », note pour sa part Aurélie Fournier pour Patrimoine SA.